Holding realitných kancelárií

Právny servis a poradňa

Interný právny servis pre celú sieť Reality holding zabezpečuje právne oddelenie na čele s JUDR. Máriou Marekovou, ktorá vedie menší tím spolupracovníkov.

Právne oddelenie rieši v koordinácii s maklérmi komplexný právny servis a poradenstvo klientom Reality holdingu. Sídlo právneho oddelenia je na centrále spoločnosti Reality holding.

Prípadnú mailovú komunikáciu riešte cez kontaktný formulár, prípadne na mail: mmarekova@realityholding.sk

Právny servis firmy zabezpečuje kúpne zmluvy, zmluvy o budúcich zmluvách, záložné zmluvy a iné právne dokumenty vyžadovné konkrétnymi obchodnými podmienkami.

Niekoľko právnych rád pre našich klientov nájdete v archíve právnej poradne, prípadne napíšte svoju otázku a naše právne oddelenie Vám poradí a následne ak bude všeobecne využiteĺný zverejníme radu v archíve.

Kontaktný formulár - žiadosť na právne oddelenie

Archív otázok na právnu poradňu

Vaša realitná maklérka trvala na tom, že musím podpísať sprostredkovateľskú zmluvu s RK, mám byt v ponuke viacerých RK a tie nepožadovali nič pospisovať, je to potrebné? Jana B.

Sprostredkovateľská zmluva chráni Vás, nakoľko ide o predaj bytu za veľkú hodnotu a treba mať zmluvnú istotu o podmienkach predaja, vyplatení kúpnej ceny, odovzdaní bytu.

Zákon síce priamo nevyžaduje písomnú formu zmluvy, avšak ostatné súvisiace predpisy to nepriamo prikazujú.

Nikto nesmie inzerovať Váš byt bez Vášho súhlasu (zákon o reklame), nikto nesmie spísať Vaše osobné údaje bez Vášho súhlasu ( zákon o ochrane osobných údajov), nikto nesmie s Vami ako klientom rokovať bez overenia totožnosti (zákon o neobvyklých obchodných operáciách a boji proti trestnej činnosti) Z týchto zákonov vyplýva, že zmluva musí byť písomná.

Sprostredkovateľská zmluva Reality holding obsahuje len zákonom ustanovené povinnosti jednej aj druhej strany, ktoré si prečítate priamo v Občianskom i Obchodnom zákonníku a chráni Vás.

Radím vždy uzatvoriť písomné zmluvy, aby ste sa vyhli nepríjemnostiam v prípade sprostredkovania záujemcu o kúpu Vašej nehnuteľnosti. V zmluve sú ochránené Vaše povinnosti, že ste presne sprostredkovateľa - RK informovali o Vašom byte, jeho stave, stave Vašich úverov a pod. , čo býva problémom potom pri samotnom uzatváraní kúpnej zmluvy.

V prípade ak predám byt, ktorý som kúpil v roku 2005 budem platiť dane?

Podľa zákona o dani z príjmu sa platí daň z príjmu finančných prostriedkov z predaja pokiaľ nie sú splnené podmienky oslobodenia a to: Pre byty nadobudnuté –kúpené do 01.01.2011 platí znenie zákona platného v tom období s dátumom do 31.12.2010. Oslobodený je predaj bytu ak ste mal v byte trvalý pobyt minimálne 2 roky pred predajom (pobyt v OP), alebo ak nemáte v byte trvalý pobyt musíte ho vlastniť minimálne 5 rokov.

Vo Vašom prípade, ak ste byt nadobudol v roku 2005 je splnená podmienka vlastníctva 5 rokov, aj keby ste tam nemal trvalý pobyt. Daň neplatíte.

Moja mama nám ako manželom darovala jednoizbový byt v roku 2011, budeme platiť daň pri predaji?

Áno, budete platiť daň z príjmu z finančných prostriedkov prijatých za predaj bytu, a to zo sumy rozdielu nadobúdacej hodnoty bytu, za akú ho nadobudla matka, odpočitať si môžete tiež zhodnotenie – prerobenie bytu preukázateľné náklady napr.:

Byt predávate za 21.000,- €, matka ho odkúpila od OSBD za sumu 3.000,- €, a rekonštruovali ste kúpeľňu (faktúry bločky za materiál) v sume 3.000,- €. Do nákladov si započítate aj faktúru RK za sprostredkovanie (1000) teda 21000-3000-3000-1000 = 14000,- € a daň by bola 20% t.j. 2800 eur.

Predávame rodinný dom a na pozemku máme aj stavbu garáže, avšak táto nie je zapísaná na liste vlastníctva . Kupujúci berie úver v banke a banka žiada zápis garáže na pozemku, čo máme pre to spraviť?

V minulosti sa do roku 1989 bežne stavali garáže, letné kuchyne, stodoly a chaty bez toho, aby tieto boli zapísané v katastri nehnuteľností ako stavby. Po novele katastrálneho zákona a vykonanom mapovaní území SR sa tieto stavby zobrazujú na mapách katastrálneho operátu, nie sú však vysporiadané – zapísané na liste vlastníctva, čo bol povinný urobiť vlastník, ktorý stavbu realizoval.

Ak bola stavba postavená do roku 1976 stačí získať potvrdenie – rozhodnutie obce o pridelení súpisného čísla, objednať geometrický plán zamerania stavby na pozemku (stavba musí mať podľa novely samostatné číslo parcely).

Ak bola stavba postavená po roku 1976 treba sa vysporiadať s tým, či bolo vydané stavebné povolenie, a či bola stavba ohlásená. Stáva sa, že vlastníci splnili zákonom dané povinnosti, majú kolaudačné rozhodnutie pre stavbu, avšak nedali stavbu zapísať do katastra. Treba dať spraviť geometrický plán a priložiť kolaudačné rozhodnutie, rozhodnutie o pridelení – nepridelení súpisného čísla stavby.

Ak však bola stavba postavená "na čierno" čaká Vás celé stavebné konanie so všetkými náležitosťami až po kolaudačné rozhodnutie.

Na základe žiadosti a priložených dokladov príslušná správa katastra stavbu zapíše.

Počas trvania manželstva som zdedila dom po rodičoch, na liste vlastníctva som zapísaná ako jediná vlastníčka. Teraz dom predávame a manžel tvrdí, že peniaze z predaja patria nám obom, nie len mne. Má pravdu???

Veci ktoré nadobudne aj počas manželstva len jeden z manželov dedením sú výlučne jeho vlastníctvom. Teda dom predávate len Vy, ste výlučná vlastníčka.

Peniaze z predaja by mali byť len Vaše za predpokladu, že ste do domu spoločne s manželom neinvestovali spoločné peniaze ušetrené počas trvania manželstva.

Ak áno potom síce Vy predávate sama dom, ale časť peňazí, ktoré ste investovali ako manželia do domu, je v spoluvlastníctve Vás ako manželov, a dal ich do tohto majetku . Manželia majú nedeliteľné spoluvlastníctvo (1/1) a tá časť peňazí preukázateľná dokladmi za investície patri do majetku Vás ako manželov, teda aj manželovi, i keď nie je vlastník.

Prenajal som byt na dobu určitú a nájomník žiada, aby som mu „podpísal“ na mestskom úrade súhlas s trvalým pobytom v tomto byte, musím to vykonať??

V zmysle zákona, každý občan je povinný do 8 dní hlásiť, kde sa trvalo zdržiava. Zrejme nájomca má trvalý pobyt prihlásený tam, kde sa nezdržiava.

V prípade, ak je nájom bytu v inom meste, ako jeho trvalý pobyt, mal by sa prihlásiť na prechodný pobyt vo Vašom byte na dobu trvania nájmu.

Pokiaľ by nemal nájomník trvalý pobyt inde, je možné, aby ste dal súhlas aj na trvalý pobyt.

Hlásenie pobytu prechodného alebo trvalého nemá vplyv na Vaše vlastníctvo k bytu, hlásenie pobytu má len evidenčný charakter, a neoprávňuje nájomcu nárokovať si na Vaše vlastníctvo.

Treba však vždy uzatvárať nájom bytu na dobu určitú, inak vzniká pri dobe neurčitej predkúpne právo k bytu, a v prípade, že budete chcieť skončiť nájom uzatvorený na dobu neurčitú, ste povinný zabezpečiť nájomníkovi náhradné ubytovanie podľa Občianskeho zákonníka.

Mám záujem kúpiť stavebný pozemok, RK ponúka pozemok, ktorý je v katastri vedený na liste vlastníctva ako orná pôda je skutočne stavebný?

Áno, môže byť v územnom pláne obce pozemok určený na výstavbu, vždy je potrebné žiadať územno-plánovaciu informáciu - vyjadrenie obce, ktorá stavebný účel potvrdí. Po postavení stavby sa vysporiada pozemok zápisom v katastri a zmení sa na zastavanú plochu.

Prevádzkovateľ reštaurácie chce prenajať objekt a žiada odstupné, je to v súlade so zákonom?

Tzv. odstúpenie znamená že nájomca chce za seba náhradu na nájomný vzťah uzatvorený s vlastníkom, a požaduje uhradiť napr. zariadenie a zásoby, stavebné náklady.

Sú dve alternatívne riešenia. Buď rokovať priamo s vlastníkom a dať ponuku na nájom... pozor, či vlastník o úmysle nájomcu vie, lebo podľa zákona je to tak, že so súhlasom - pisomným môže nájomca dať do PODNÁJMU priestory ďalšiemu – teda podnájomníkovi.

Podľa okolnosti treba konať, buď s vlastníkom, alebo s nájomcom.

To že žiada nájomca odstupné toleruje vlastník a nájomca vystaví faktúru na ponechané veci, bez ohľadu či uzavriete nájomú, alebo podnájomnú zmluvu, je to legálne.

V reštitúciách sme získali pozemky - orná pôda, ktoré by sme chceli predať.. Radi by sme vedeli, ako sa určuje kúpna cena ornej pôdy.

Cena pozemku je v dnešnej dobe závisí od polohy a možnosti jej Ďalšieho využitia. Pokiaľ sa nachádza v blízkosti zastavaného územia obce a môže byť pozemok v územnom pláne obce urcený na výstavbu môže mať vyššiu hodnotu ako ma poľnohospodárska pôda. Obráťte sa na našu RK prostredníctvom mailu, alebo bezplatnej linky, radi Vám odborne poradíme a odovzdáme informácie o cene s ohľadom na polohu pozemku.

Podľa informácií vykupujete nehnuteľnosti. Môj byt mám v osobnom vlastníctve, ale je na ňom ťarcha (Prvá stavebná sporiteľňa.) Je možné ho Vašou firmou odkúpiť? A čo bude nasledovať, resp. aký postup a dopady budú na moju osobu?

Vašu zadĺženú nehnuteľnosť samozrejme vieme vykúpiť. Cena sa riadi ponukou a dopytom v danej lokalite a vždy sa určuje pre konkrétny prípad. Pokiaľ máte problém s platením úveru, treba sa urýchlene rozhodnúť a osloviť niektorú s pobočiek Reality holding, kde sa Vás ujme maklér a odborne Vám poradí, či je možný výkup. V tom prípade vyplatí Váš dlh realitná kancelária alebo priamo iný kupujúci a prebieha sprostredkovanie predaja bytu, o ktoré sa postará RK s kompletným právnym servisom oddĺženia a vypracovaním zmlúv na prevod. Dopady Na Vašu osobu nie sú žiadne iné, len také, ktoré sa týkajú predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti a získate rozdiel kúpnej ceny a vyplatených tiarch, čo je prijateľnejšie, ako by ste musel byt predávať v dražbe.

Moja mama zdedila rodičovský družstevný byt (nie v osobnom vlastníctve), bývali tam dve mamine sestry, jedna teraz zomrela a druhá tam nemôže bývať sama lebo je po mozgovej príhode a musí mať celodennú starostlivosť- nie je síce zbavená svojprávnosti. Byt však chce pre seba môj bratranec, ktorý sa šikovne začal zaujímať o celú vec. Mňa by zaujímalo, či nemaju nárok na ten byt všetci mamini súrodenci?

Na základe Vami uvedených skutočností nie je možné posúdiť nároky osôb k nájmu bytu. Ak mala nájomnú zmluvu s bytovým družstvom uzatvorenú len matka, ona bola nájomcom bytu, členkou družstva. Členský podiel v družstve (byt) sa dedí a dedičmi sú tí, ktorým zákon toto postavenie priznáva, teda deti, ak nezanechala závet pre iné osoby ako dedičov.

Najlepšie je ísť sa spýtať priamo na bytové družstvo, či bol byt vedený len na Vašu matku, a či nebol byt prevedený na iné osoby, povedzme na tie, ktoré v byte žili. Taktiež im mohlo vzniknúť so súhlasom družstva právo nájmu bytu popri matke, v tom pripade by mali právo dediť.

Ak by prebiehalo dedičstvo oznámte toto notárovi a on Vám poskytne aj informacie o prípadnom dedeni družstevného bytu, vyžziada si doklady od družstva.

Chcela by som sa informovať, či sú v cene ktorá je stanovená Vašou kanceláriou v inzercii bytov zahrnuté aj poplatky pri prepise vlastníctva ( spísanie kúpnej zmluvy, poplatky na kataster a overenie podpisov na zmluvách, atď.)

V cene ponúkaných nehnuteľností sú zahrnuté všetky náklady realitnej kancelárie, teda aj kompletný právny servis. To znamená, ze od počiatku Vám realitná kancelária pomáha s prípravou na predaj a kúpu nehnuteľnosti, dohodnutie podmienok platenia kúpnej ceny, prípadne vybavovanie úveru, spôsob vyplatenia tiarch, ak sú vedené na LV nehnuteľnosti, termín odovzdania nehnuteľnosti, a pod.. Samozrejme v týchto službach je zahrnuté vypracovanie kúpnej zmluvy právnikom realitnej spoločnosti s možnostou úpravy zmluvy podľa požiadaviek klientov. Realitná kancelaria tiež uhradí správny poplatok súvisiaci s podaním kúpnych zmlúv do katastra v sume 66,- € a aktuálny list vlastníctva k danej nehnuteľnosti v sume 8,- €, pri rodinnom dome a pozemku aj snímku z katastrálnej mapy v sume 8,- €.

Chceli by sme s manželom kúpiť byt cez Vašu RK. Zaujímalo by nás, ako sa určuje výška zálohy, ktorú je potrebné vyplatiť, ak máme vážny záujem nejaký z bytov vo Vašej ponuke rezervovať. Či je to určité percento z ceny alebo sa to určuje iným spôsobom.

Rezervačná záloha je prejav, ktorým si zablokujete predaj nehnuteľností pre svoju osobu. Tým sa stiahne z ponuky RK. Rezervačná záloha je časťou kúpnej ceny. Províziu hradí predávajúci. Rezervačná záloha je väčšinou zložená vo výške provízie, ale môže byť aj vyššia, alebo nižšia. Kúpne ceny sú uvádzané včítane provízie a táto je na Slovensku obvyklá 2 až 6 % z hodnoty nehnuteľností.

Mám záujem predať byt, ktorý som prenajímal študentom, budem platiť daň z príjmu z dosiahnutej kúpnej ceny?

Pokiaľ ste byt prenajímali, platíte daň a to v období nasledujúcich 5 rokov od doby skončenia prenajímania, vtedy, ak ste prenajímali celý byt a boli ste regitrovaní na daňovom úrade. Najlepšie Vám informácie poskytnú na daňovom úrade podľa presných údajov o nájme bytu.

Súdnou cestou exmanželovi bolo zrušene členstvo a nájom v bytovom družstve ,výlučnou nájomkyňou a členkou družstva som sa stala ja. Exmanzelovi mám zabezpecečiť náhradný byt. Prosim poraďte mi ako mám postupovať?

Vašmu exmanželovi zanikol nájom bytu, a ste povinná nájsť mu nájom bytu. Musíte splniť zákonný postup. Podľa § 712 c musíte nájst nájom - byt, ktorý bude zodpovedať rozhodnutiu súdu - asi primeraný - a doporučenou poštou ( s návratkou) mu ho ponúknuť, aby si ho prenajal. Toto môžete riešiť s realitnou kanceláriou, ako rezerváciu. Ak v lehote 30 dní neuzavrie zmluvu o nájme - odmietne nájom, právo na bytovú náhradu mu zo zákona ZANIKÁ. Môžete ho dať deložovať exekútorom. Uvedene právne kroky Vám doporučujem riesiť cez advokáta, aby ste nepochybila, ak sa bude manžel brániť dobrovoľnému riešeniu.

Momentálne som v podnájme v družstevnom byte svojho otca, ktorý je vedený na jeho meno a jeho manželku. Ja aj moje dve deti tam máme trvalý pobyt. Bola by možnosť tento byt odkúpiť? Ako je to s predkupnym právom v prípade blízkeho príbuzného s trvalým pobytom?

Podstatné je, či ste v čase získania družstevného bytu Vašimi rodičmi bola s nimi v spoločnej domácnosti, vtedy by Vám vznikol nájomný pomer k družstvu rovnako ako rodičom. V prípade, že ste sa nasťahovali do bytu neskôr, predpokladám, že Vám dalo družstvo súhlas s nájmom v byte. Ide o tzv. odvodene užívacie právo, nie nájom, tak isto Vaše deti majú odvodené právo uzívať byt zo zákona. Na odkúpenie bytu má pravo len nájomca podľa § 16 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. o prevode vlastníctva bytov, v znení neskorších predpisov. Pokiaľ by Vám nevznikol nájomný pomer bude najrozumnejšie, aby byt odkúpili rodičia za zostatkovú cenu od družstva a Vy ho následne buď kúpite za tu istú cenu, alebo Vám ho darujú. O možnosti prevodu a cene bytu sa treba informovať na družstve, nakoľko ide o právnickú osobu podľa Obchodného zakonníka a ma prijaté svoje stanovy, ktoré o prevodoch bytov majú presné ustanovenia, často rozdielne a kým ich nepoznáte neviete sa s touto otázkou vysporiadať.